省政府参事 凌天牖 程不吾

　　物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。我省物业管理从上世纪90年代中期开始起步,10多年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。物业管理的发展，不仅对于改善人居和工作环境，增加居民的幸福指数，维护社区稳定，提高城市管理水平，推动民主化进程有重要意义；同时，对促进我省第三产业发展，吸收城乡剩余劳动力，解决日益加重的社会就业问题, 以及在扩大住房消费、拉动经济增长等方面都有不可忽视的作用,为我省全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的工作做出了积极贡献。

　　但是，随着我省社会经济的不断发展，物业管理行业也逐渐暴露出许多矛盾和问题，并已成为社会关注的一个新热点，因此如何正确引导、扶持和规范物业管理行业，促进其进一步健康发展已成为一个关系民生的重要课题。为此，省政府参事室组织部分参事和相关职能部门有关人员进行了物业管理行业专题调研。从今年6月中旬开始，至9月底结束，历时近4个月，先后到了长沙、郴州、邵阳、岳阳等地，邀请当地主管部门、各相关职能部门、行业协会、部分企业和业主代表召开了一系列座谈会，同时深入物业服务企业以及居民小区、办公大楼等物业管理区域进行了实地考察；走访了业主，并调阅有关资料和台帐，广泛听取各方面意见和建议，掌握了一手资料，形成了本建议。

　　一、基本情况

　　通过十余年的迅速发展，我省物业管理业已初具规模，表现在：职业队伍正在形成，服务质量逐步提升，竞争机制逐渐形成，法治环境得到优化，行业作用日益显现，物业管理渐入人心，行业已经覆盖到不动产管理的各个领域。根据调查统计，截止2008年底，我省共有物业服务企业1837家，物业管理从业人员15万余人， 5046个物业项目实施了物业管理，总建筑面积达20454万m2。其中，住宅项目3445个，总建筑面积达14932万m2。行业经营总收入近20亿元。全省归集房屋专项维修资金近50亿元，其中长沙市30亿元。全省目前已有264个物业管理项目获得省优，创建“国家物业管理示范项目”48个，其中2008年获奖7个，居全国第7位，中西部第一。这些成绩的取得主要得益于各级政府的重视和关心，得益于各级行业职能部门的规范管理，得益于社会各界的支持和帮助，得益于广大物业管理从业人员的艰辛付出，更得益于广大业主的理解和信赖。

　　二、存在问题

　　在行业快速发展过程中，也遇到诸多困难和压力，暴露了诸如地区发展不平衡、市场行为不规范、行业法规不健全、市场发育不完善、扶持力度不够等问题。这些问题的存在，引发了一系列的纠纷和矛盾。据2008年统计，长沙市房产局平均每天接待调处的纠纷约4起以上，其中并不包括由区、县房产局处理的案件。

　　(一)政策法规体系不健全。尽管国家《物业管理条例》等相关法规已出台，但相应的实施细则和整体的配套法治环境还需进一步完善。目前我省执行的《湖南省城市住宅区物业管理条例》是2002年颁布实施的，至今已有7年余。由于省《条例》先于国务院《物业管理条例》制定，特别是07年《物权法》执行以来，在适用范围、业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及法律责任等方面与上述法存在明显差异，导致法规的解释与执行困难，已经难以适应新的形势，颁布新的地方法规己势在必行。

　　(二)扶持行业发展力度不大，制约行业发展的不利因素还普遍存在。物业管理行业与广大老百姓的工作、生活息息相关，是国家列入享受优惠政策的服务行业。但目前对该行业发展的扶持力度不够，制约行业发展的不利因素还存在。一是地方政府支持力度不大。我省物业管理业发展很不平衡，长沙、株洲可以列为第一梯队，已赶超了中西部水平，但永州、湘西、邵阳等地物业管理水平却落后第一梯队5-8年。这虽与当地社会经济发展有关联，但地方政府的支持力度不够也是个重要原因。二是税收重，企业负担大。物业管理行业本是一个微利行业，人力成本比重占70～80％，但目前计算征缴营业税的营业额中依然未剔除人力成本支出，企业利润低，员工工资低，社会地位低，难以接纳高素质人员，物业服务企业发展举步维艰。据长沙市统计调查的88家企业中，亏损面竟达90％。三是个别职能部门职责不明。国务院《物业管理条例》已将物业管理与相关职能管理部门的责任划分清楚，但是至今仍有一些部门把物业服务企业作为行政责任主体单位或将其与业主代表等同对待。仍然有三成左右的物业服务企业背负着应由相关职能部门承担的诸如：环卫、城管、计划生育、社区管理等事务。四是水、电、气、通讯、邮政、有线电视、环卫等垄断性的企业单位，可以强行要求物业服务企业代收代缴费用，有时甚至要求物业服务企业垫付资金承担设备和线路损耗等，这些行为既违反市场规则，又增加了业主和企业的物业服务成本，损害了业主和物业服务企业的切身利益，妨碍了物业管理行业的发展。

　　(三)物业管理中问题和矛盾频繁出现，是媒体曝光率最高的事件之一。目前业主和物业服务企业许多争执中，集中反映的主要问题是：房屋质量的问题，配套设施设备不到位的问题，开发建设中水、电、气的问题，共用部位的使用管理的问题。这些大多是在房地产开发过程中遗留下来的，本应由开发商负责的问题，由于缺乏物业管理配套验收环节，大部分业主都将矛头对准物业服务企业，并由此引起一系列如业主拖欠服务费、或企业违规停水停电等业主与物业的纠纷。另外，少数物业服务企业不按合同约定提供质价相符的服务，服务不到位，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在，严重的损害了业主的利益；还有少数物业服务企业擅自改变共用部位、共用设施设备的用途或利用其经营为自身谋取利益，引发业主的不满等。省内电视或其他媒体上，几乎每天都有类似的新闻事件报道。如果对这些矛盾和纠纷处理不当，它们极有可能会演化为影响社会稳定的群体性事件。

　　(四)老旧社区及廉租房物业服务工作开展困难。我省许多城市物业管理的盲区，主要集中在老旧社区这一块，由于历史原因，城市规划滞后，绝大多数老旧社区建设格局凌乱，设施落后，实行物业管理的硬件条件不具备。老城区或新城区中早期开发的社区比例过大，是导致部分城市物业管理覆盖率徘徊不前的一个重要因素；在老城区原住居民中，年轻的有经济实力的人群在近几年城市发展中基本上都进入了新开发的物业小区，现在的居民主要是农村入城的打工者、原国营企业的下岗职工、原居民中经济困难者以及外来人员临时租赁户，他们的支付能力有限。由于无利可图，大多数物管企业不敢涉足对老城区的物业管理。硬件差、公用维修基金缺乏、居住人员混杂、收费难等外在因素使老城区已成为物管企业发展的禁区。其直接结果就是老城区中居民生活环境、生活品质无法得到根本的改善。廉租房的住户也大多属于低收入阶层，可支配的物业管理费用十分有限，如何做好其物业服务工作也是一个亟需解决的问题。

　　（五）机关事业单位后勤服务转制工作仍需加快。尽管这几年来，我省机关事业单位后勤服务转制工作取得了较大成绩，尤其是省委省政府大院对外公开招标，聘请专业的物业服务企业承担机关后勤服务管理后，全省大部分市州机关事业单位机关大院也逐步开始推行社会化、市场化和专业化的物业服务。但因很多机关事业单位大院的办公区和生活区是一个整体，机关事业单位在支出物业服务费用的同时，或多或少关照了大院内居住的干部职工，从而形成了院内院外物业服务费的价差，造成了物业服务市场服务收费的不公平现象，也引起了居住院外的干部职工和社会的不满。

　　三、几点建议

　　以上我省物业管理中暴露出的诸多问题不但影响了居民的正常生活和社会的和谐，形成新的不稳定因素，而且影响了城市整体形象的提升和社会经济持续健康发展。为此，对于推进我省物业管理工作我们有如下几点建议：

　　(一)各级政府要进一步高度重视物业管理工作。一是要将物业管理纳入到城市管理的重要议事日程，正确认识物业管理的行业特征，树立物业管理市场化的观念。要加大物业管理的宣传，使业主和物业服务企业依法参与物业管理活动，实现合同各方的共赢；二是进一步加大旧城改造力度，把新建小区、老旧小区和廉租住房的管理有机结合，普及和推广物业管理。在新建小区普及物业管理基础上，整合政府对老旧小区、廉租住房的资源投入，引导物业服务企业向老旧小区和廉租住房延伸，用新建小区物业管理带动老旧小区及廉租住房管理，共创祥和优美的居住环境，共享城市建设发展成果；三是建立物业管理矛盾纠纷处理机制。要按照属地管理原则，建立区（县）政府负责,房产主管部门监督指导，各职能部门切实履行职责，街道办事处（乡镇）、社区居委会组织实施的物业管理矛盾纠纷处理机制，将街道(乡镇)的物业管理监管指导纳入地方政府对其考核范围。

    （二）进一步加快我省物业管理相关法规建设。随着2003年国务院《物业管理条例》及相关配套法规的出台、2007年《物权法》的颁布实施，我省的条例也应根据国家法律法规及当前形势作相应修改，但由于立法程序的限制，目前还未启动。因此，要尽快废止旧的《湖南省城市住宅区物业管理条例》，出台新的政府行政法规；二是尽快出台我省《物业专项维修资金管理办法》。专项维修资金是物业的“养老金”，是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，保证住宅小区设施设备的正常使用及为保值增值创造必要的条件。三是按行政程序规定，加快修改出台符合我省实际情况的《湖南省物业管理服务收费管理办法》。现行的办法还是2004年颁布实行的，已不符合省政府有关规定和行业的发展现状。

　　（三）进一步抓好物业管理配套建设的监督管理。一是规划部门做好规划管理工作，按相关要求督促开发建设单位落实相应配套设施及用房，完善小区基本功能；二是小区建设中，质监部门和建设主管部门要按相关法律法规要求把好质量关，提高物业整体品质，为物业管理打下良好的基础；三是认真做好小区物业管理配套竣工验收工作。根据相关法律法规及行业标准规定，相关部门在把好房屋竣工验收关的同时，还应将居民生活小区的物业管理配套纳入竣工验收环节。杜绝未经验收合格的小区交付使用，切实减少和避免因工程质量和配套设施相关等问题导致的物业管理纠纷。

　　（四）进一步规范物业管理市场。要遵从市场运行规律，积极培育物业管理市场，规范招投标行为，为物业服务企业营造良好的市场环境。一是各有关部门要认真履行职责，转变管理思路，规范行政行为，进一步简化办事程序，提高管理透明度，提高办事效率，更好地发挥政府的指导、监督和管理作用；二是机关事业单位要进一步改革后勤服务体制，全面推行社会化、市场化、专业化的物业管理，杜绝院内院外不一致的物业服务收费问题；三是规范前期物业管理招投标工作，逐步加大物业管理招投标的比重。要按《物业管理条例》的规定，对新建小区前期物业管理要全面推行招投标制度。打破现行的“谁开发、谁管理”的格局，建立公平、公开、公正的市场竞争机制。严肃查处招投标工作过程中的违规行为；四是整顿和规范物业管理市场秩序。建立物业服务行业诚信体系，加大查处违法违规经营力度，引导物业服务企业合法经营。

　　（五）进一步加大对物业服务企业的支持力度。鉴于目前我省物业服务企业多数还处在规模小、实力弱的尴尬境界，严重影响了行业的发展。建议省政府将其作为重点扶持行业，给予物业管理行业相应优惠的税收政策。物业管理行业应参照建筑行业、旅游业、邮电通信业等服务行业所实行的分割业务后的营业税计征方法，把物业服务费收入也视为营业税“服务业”税目中的“代理业务”，将扣减工程维护费、清洁费、安全维护费和其它代收代付款项后的余额作为营业额计征营业税。